Uit het voormeld technisch verslag van 16/12/2024 blijkt dat de woning gelegen te Overpelterbaan 66 (2), 3940 Hechtel-Eksel afd. 7201, sectie D, grondnr. 0526/00W000, een kamer betreft en de volgende kleine (categorie I) en ernstige (categorie II) gebreken vertoont:
Pand:
- 61 : indicatie van een risico op ontploffing/brand (II)
Woning:
- 101 : insijpelend vocht (I)
- 103 : beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt (I)
- 111 : opstijgend vocht / doorslaand vocht (I)
- 152 : condenserend vocht met schimmelvorming (I)
- 153 : beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking (I)
- 193: : geen 2 geaarde stopcontacten in de keukenfunctie naast deze in gebruik voor de vaste toestellen (II)
- 195: indicatie van een risico op elektrocutie (II)
- 223 : er is onvoldoende verluchting mogelijk in een of meer slaapkamerfunctie (I)
- 232 : de woning is niet veilig toegankelijk (bv. gebreken aan gemeenschappelijke gangen, trappen...) (II)
- 236 : de woning beschikt niet over een brievenbus en bel (I)
- 251 : de woning bezit niet de vereiste dakisolatie / de aanwezigheid ervan kan niet aangetoond worden (II)
- 261 : de woning voldoet niet aan de rookmeldersverplichting (II)
Opmerking in de woning
- De slaapkamer heeft geen natuurlijk verlichting en verluchting, dit wordt niet meegerekend in de bezettingsnorm
- 1 Geaard stopcontact in de keuken, toestellen klasse I dienen op een geaard stopcontact aangesloten te worden.
Uit het voormeld verslag blijkt dat een besluit tot ongeschiktheid aangewezen is.
Per aangetekend schrijven van 25/02/2025 werden de bewoner, de eigenaar, evt. verzoeker in kennis gesteld van bovenvermeld technisch verslag en advies met het verzoek hun argumenten schriftelijk of mondeling bekend te maken.
Philippe Dreesen, van Gevaco Advocaten, Advocaat van de zakelijk gerechtigde betwist de vaststellingen per brief op dd. 10/03/2025:
'Namens cliënt betwisten wij de meegedeelde vaststellingen integraal.
Uw diensten stellen geen toegang te hebben gekregen tot de woning tijdens een plaatsbezoek van 16.12.2024.
Nochtans blijkt uit de bijlagen bij de brief van 24.02.2025 dat de wooncontroleur wel degelijk een controle heeft kunnen uitvoeren in het gedeelte dat hij als Overpelterbaan 66 (2) omschrijft.
Voorafgaand aan het plaatsbezoek is geen aankondiging gebeurd dat een controle zou plaatshebben in het gedeelte dat de woningcontroleur omschrijft als Overpelterbaan 66 (3). Zelfs indien de woningcontroleur geen toegang zou hebben gekregen (wat dus niet gevraagd werd), kan hij toelating hiervoor verkrijgen bij de politierechtbank. Het gebrek aan vaststellingen kan nooit aanleiding geven tot de kwalificatie als inbreuk.
Bij gebrek aan vaststellingen inzake tekortkomingen op de woningkwaliteit kan de wooncontrole (of beter: het gebrek daaraan) geen aanleiding geven tot een ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid met betrekking tot het gedeelte dat dat de woningcontroleur omschrijft als Overpelterbaan 66 (3).
Wat het gedeelte betreft dat de woningcontroleur omschrijft als Overpelterbaan 66 (2), is geen sprake van een woning. De bewoner Guido GEURTS heeft het pand in elk geval verlaten en zou per 28.02.2025 uit het bevolkingsregister geschrapt zijn op dit adres.
Bijgevolg is geen sprake van een woonfunctie, maar van bedrijvigheid in dit gedeelte van het pand. De keuken- en sanitaire functies zijn compatibel binnen de functie ‘bedrijvigheid’. Cliënt is zeker bereid om bijvoorbeeld het bed te doen verwijderen. Indien uw diensten dit nodig achten, is hij zelfs ertoe bereid om dit gedeelte te laten slopen om iedere mogelijke betwisting hierover uit te sluiten.
Wij verzoeken u dan ook om de woningen niet ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren.
Omdat niet werd aangetoond dat de vastgestelde gebreken inmiddels voldoende hersteld zijn, dient op artikel 3.13 tweede lid van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 een beslissing genomen te worden in het dossier op basis van de vaststellingen die gedaan werden tijdens het vooronderzoek.
Dit voormeld advies, noch het besluit doet geenszins afbreuk aan de verplichtingen die voortvloeien uit andere wetgeving (in het bijzonder de stedenbouwregelgeving).
In verband met de stedenbouwkundige overtredingen is er een PV opgemaakt, HA.66.L8.001440/2025 van dd. 27/02/2025.
De woning, gelegen te Overpelterbaan 66 (2), 3940 Hechtel-Eksel; afd. 72006, sectie B, grondnr. 0671/00H000 wordt ongeschikt verklaard.
§1. De kwaliteit van de woning kan geen aanleiding geven tot het bekomen van een versnelde toewijzing van een sociale huurwoning (zoals voorzien in artikel 6.24 en artikel 6.25 §2 en §3 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021). Om een kans op versnelde toewijzing te hebben, moet de woning op het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie II of III onder de hoofdrubrieken "Omhulsel" of "Binnenstructuur" hebben. Dat is niet het geval.
§2. In overeenstemming met artikel 5.164 §1, 1°, c) van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, geeft de staat van de woning geen recht op een tegemoetkoming in de huurprijs bij verhuis naar een conforme woning. De woning heeft op het technisch verslag namelijk geen twee gebreken van categorie II of III.De woning wordt op datum van dit besluit opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, vermeld in artikel 3.19 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Dit heeft tot gevolg dat de houder van het zakelijk recht op de woning, behoudens vrijstelling of opschorting, jaarlijks een verhoogde Vlaamse heffing moet betalen. De eerste heffing is verschuldigd op datum van de eerste verjaardag van de inventarisatie.
Dit besluit geldt als registratieattest, waarmee de opname in de inventaris wordt bekendgemaakt.
Zolang de woning niet voldoet aan de bepalingen van artikel 1.3, §1, 7° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 is het rechtstreeks of via tussenpersoon verhuren, ter beschikking of te huur stellen van de woning met het oog op bewoning strafbaar en kan bestraft worden met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en/of een geldboete van 500 tot 25 000 euro.
Op basis van volgende verzwarende omstandigheden kan het verhuren van de woning als hoofdverblijf bestraft worden met een gevangenisstraf van één tot vijf jaar en/of een geldboete van 1000 tot 100000 euro:
De werken die nodig zijn om de woning opnieuw conform te maken, moeten worden uitgevoerd door de houder van het zakelijk recht. Van zodra de werken beëindigd zijn, meldt de houder van het zakelijk recht dit aan de burgemeester. Dergelijke melding wordt behandeld als een verzoek tot het afleveren van een conformiteitsattest.
Door de afgifte van het conformiteitsattest wordt het besluit tot ongeschiktverklaring opgeheven.
In geval van sloop of herbestemming, kan de burgemeester een opheffingsbesluit nemen.
Een afschrift van dit besluit zal aangetekend worden verstuurd naar de houder van het zakelijk recht - de eigenaar - en de bewoner van de woning.
Tevens wordt een afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden.
Dit besluit zal aangeplakt worden op de gevel van de woning, na 3 maanden. De aanplakking mag pas na de afgifte van een conformiteitsattest van uitvoering verwijderd worden.
Tegen dit besluit kan bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen met een gemotiveerd verzoekschrift beroep aangetekend worden binnen dertig dagen volgend op de betekening van dit besluit (Wonen in Vlaanderen, afdeling Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel). Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijkheid aangetekend worden verstuurd.