Uit het voormeld technisch verslag blijkt dat de woning gelegen te Kapelstraat 9 bus 2, (kamer 1/2), 3940 Hechtel-Eksel afd. 72006, sectie C, grondnr. 0130/00R000, een kamer betreft en de volgende kleine (categorie I) en ernstige (categorie II) gebreken vertoont:
Woning:
- 181 : lavabo met aanvoer van drinkbaar warm en koud water (tenzij gootsteen aanwezig) (II)
- 236 : de kamer beschikt niet over een brievenbus (alleen als het geen studentenkamer betreft) en een bel (I)
- 241 : totale nettovloeroppervlakte woonlokalen voldoet niet aan de minimale normen (II)
- 261 : de kamer voldoet niet aan de rookmeldersverplichting (II)
Gemeenschappelijke ruimte:
- 1/BT1 : 195 : indicatie van een risico op elektrocutie (II)
Uit het voormeld advies blijkt dat een besluit tot ongeschiktheid- en onbewoonbaarheid aangewezen is;
Per aangetekend schrijven van 26/02/2025 werden de eigenaar, de bewoner, evt. verzoeker in kennis werd(en) gesteld van bovenvermeld technisch verslag en advies met het verzoek hun argumenten schriftelijk of mondeling bekend te maken.
Philippe Dreesen, advocaat Gevaco Advocaten, heeft de vaststellingen betwist: datum van e-mail 10/03/2025:
Tot onze grote verbazing stellen wij vast dat ondanks ons bericht van 27.02.2025 uw diensten blijkbaar het voornemen hebben om een besluit tot ongeschiktheid en/of onbewoonbaar met betrekking tot de woningen gelegen te 3940 Hechtel-Eksel, Kapelstraat 9, bus 1-2. Dit voornemen is louter en alleen gebaseerd op de onjuiste kwalificatie van deze woningen als ‘kamerwoningen’.
Het getuigt niet van zorgvuldig bestuur om ons bericht van 27.02.2025 onbeantwoord te laten om de eigenaars en bewoners achteraf te confronteren met voornemen tot besluit tot ongeschiktheid en/of onbewoonbaar.
Gelieve bij uw uiteindelijke beslissing wél rekening te houden met de correcte kwalificatie als ‘ééngezinswoning’, wat eveneens ertoe leidt dat geen enkele inbreuk op de woningkwaliteitsvereisten meer overblijft.
Gelet op o.m. het vermoeden van onschuld kan het gemeentebestuur toch bezwaarlijk uitgaan van ‘bouwovertredingen’ op de betrokken percelen??? De woning wordt feitelijk gebruikt als ééngezinswoning, wat overeenstemt met de vergunde situatie. De kwalificatie als kamerwoning is gebaseerd op veronderstellingen zonder enige vorm van bewijs.
Voor zover opnieuw verwezen zou worden naar de politieverordening ‘kamerwonen’, wijzen wij erop dat het politiereglement gelet op de hiërarchie der normen niet boven de wet en al zeker niet boven de mensenrechten, zoals artikel 6 EVRM dat het vermoeden van onschuld ten aanzien van iedere burger waarborgt, geïnterpreteerd kan worden. Het gaat niet op om de bewijslast om te keren en bij de eigenaar te leggen. Het gaat niet op om, wanneer dat bewijs wel wordt bijgebracht (cf. ons bericht van 27.02.2025), dit naast zich neer te leggen.
Per e-mail van 13.01.2025 hebben uw diensten een bewijs van de huurovereenkomst opgevraagd en hebben wij per e-mail van 27.02.2025 bezorgd. Waarop het gemeentebestuur zich dan wel steunt om de ééngezinswoningen als kamerwoningen te kwalificeren is niet alleen één groot raadsel, maar die handelswijze is ook manifest onwettig.
Wij verzoeken u dan ook om de woningen niet ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren én aldus te behouden als ééngezinswoning.
Philippe Dreesen, advocaat Gevaco Advocaten, heeft de vaststellingen bijkomend betwist: datum van e-mail 12/03/2025:
Wonen in Vlaanderen kan geen woning als kamerwoning kwalificeren. Dit betreft immers de stedenbouwkundige toestand van het pand. In ieder verslag dat ik in andere dossiers tot nog toe van de wooninspectie heb gezien, vragen zij de stedenbouwkundige informatie op bij het gemeentebestuur. Ik zie niet in waarom dat hier voor gemeente Hechtel-Eksel anders zou zijn. Wonen in Vlaanderen kan enkel nagaan of de woning / kamers in overeenstemming zijn met de woningkwaliteitvereisten. Dit betreffen technische vaststellingen. Er kan niet technisch vastgesteld worden of bewoners wel of geen gezin vormen. Hiernaar is geen onderzoek verricht. Zoals ik u eerder meegedeeld heb, berust dit dossier op de veronderstelling dat sprake is van een kamerwoning zonder enige vorm van bewijs. De bewoners wonen vrijwillig samen en dat heb ik nu al meermaals laten weten. Ik verzoek de burgemeester om dit bericht mee in overweging te nemen in de beoordeling van het dossier.
Kilian Stulens, advocaat Advocom, heeft in naam van de bewoners de vaststellingen betwist: datum van brief 11/03/2025:
Zij zijn het niet eens met het voornemen om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren.
De beweerde inbreuken op de woningkwaliteitsvereisten zijn het gevolg van een onjuiste kwalificatie van de woning als ‘kamerwoning’.
De woning wordt gehuurd als ééngezinswoning en wordt ook als zodanig aangewend. Cliënten wonen vrijwillig samen en delen hierbij in de kosten van het huishouden.
Er bestaat geen verplichting om in iedere slaapkamer van een ééngezinswoning een rookmelder te hangen. Er bestaat geen verplichting om voor iedere bewoner een aparte brievenbus te voorzien.
Evenmin bestaat enige verplichting om in iedere slaapkamer een lavabo, voorzien van warm en koud water, te plaatsen. Cliënten hebben elk op elk ogenblik van de dag toegang tot warm en koud water.
Ik verzoek u dan ook om de woning in overeenstemming met zowel de vergunde als de feitelijke situatie als een ééngezinswoning te beschouwen én bij gebrek aan enige inbreuk op de woningkwaliteitsvereisten niet te besluiten tot ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid.
Ter informatie: voor het pand Kapelstraat 9 bus 2 komt er morgen normeliter electricien ter plaatse om het stopcontact in de lichtlijst van het wasmeubel af te koppelen (en/of te verwijderen).
Het advies van dd. 18/02/2025 opgesteld door de adviseur woningkwaliteit, Ivan Peeters, Koningin Astridlaan 50 bus 12, 3500 Hasselt, dat voor de niet zelfstandige woning gelegen kapelstraat 9 bus 2 (1/1) een besluit tot ongeschiktheid- en onbewoonbaar aangewezen is, wordt gevolgd. De niet zelfstandige woning wordt ongeschikt- en onbewoonbaar verklaard.
Dit voormeld advies, noch het besluit doet geenszins afbreuk aan de verplichtingen die voortvloeien uit andere wetgeving (in het bijzonder de stedenbouwregelgeving).
De woning, gelegen te Kapelstraat 9 bus 2(1/2), 3940 Hechtel-Eksel; afd. 72006, sectie C, grondnr. 0130/00R000 wordt ongeschikt- en onbewoonbaar verklaard.
§1. De kwaliteit van de woning kan geen aanleiding geven tot het bekomen van een versnelde toewijzing van een sociale huurwoning (zoals voorzien in artikel 6.24 en artikel 6.25 §2 en §3 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021). Om een kans op versnelde toewijzing te hebben, moet de woning op het technisch verslag minstens drie gebreken van categorie II of III onder de hoofdrubrieken "Omhulsel" of "Binnenstructuur" hebben. Dat is niet het geval.
§2. In overeenstemming met artikel 5.164 §1, 1°, a) van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, geeft de onbewoonbaarverklaring van de woning recht op een tegemoetkoming in de huurprijs bij verhuis naar een conforme woning. Opgelet: als de bewoner een sociale woning in huur neemt, wordt geen tegemoetkoming in de huurprijs toegekend.De bewoner kan de Vlaamse Infolijn 1700 contacteren voor meer informatie over deze voorwaarden en de te volgen procedure.
De woning wordt op datum van dit besluit opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, vermeld in artikel 3.19 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Dit heeft tot gevolg dat de houder van het zakelijk recht op de woning, behoudens vrijstelling of opschorting, jaarlijks een verhoogde Vlaamse heffing moet betalen. De eerste heffing is verschuldigd op datum van de eerste verjaardag van de inventarisatie.
Dit besluit geldt als registratieattest, waarmee de opname in de inventaris wordt bekendgemaakt.
Zolang de woning niet voldoet aan de bepalingen van artikel 1.3, §1, 7° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 is het rechtstreeks of via tussenpersoon verhuren, ter beschikking of te huur stellen van de woning met het oog op bewoning strafbaar en kan bestraft worden met een gevangenisstraf van zes maanden tot drie jaar en/of een geldboete van 500 tot 25 000 euro.
Op basis van volgende verzwarende omstandigheden kan het verhuren van de woning als hoofdverblijf bestraft worden met een gevangenisstraf van één tot vijf jaar en/of een geldboete van 1000 tot 100000 euro:
De werken die nodig zijn om de woning opnieuw conform te maken, moeten worden uitgevoerd door de houder van het zakelijk recht. Van zodra de werken beëindigd zijn, meldt de houder van het zakelijk recht dit aan de burgemeester. Dergelijke melding wordt behandeld als een verzoek tot het afleveren van een conformiteitsattest.
Door de afgifte van het conformiteitsattest wordt het besluit tot ongeschiktverklaring opgeheven.
Een afschrift van dit besluit zal aangetekend worden verstuurd naar de houder van het zakelijk recht - de eigenaar - en de bewoner van de woning.
Tevens wordt een afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden.
Dit besluit zal aangeplakt worden op de gevel van de woning. De aanplakking mag pas na de afgifte van een conformiteitsattest van uitvoering verwijderd worden.
Tegen dit besluit kan bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen met een gemotiveerd verzoekschrift beroep aangetekend worden binnen dertig dagen volgend op de betekening van dit besluit (Wonen in Vlaanderen, afdeling Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel). Het verzoekschrift moet op straffe van onontvankelijkheid aangetekend worden verstuurd.